Prima Casă vs Credit Ipotecar: Avantajele și Dezavantajele fiecărui tip de credit

  Îți dorești o casă doar a ta, dar nu știi încă ce fonduri să accesezi pentru a-ți îndeplini acest vis? În România sunt câteva opțiuni, dar de obicei oamenii oscilează între un credit Prima Casă și cel Ipotecar.

Află din acest material care sunt avantajele și dezavantajele fiecărui credit, ce condiții trebuie să îndeplinești pentru fiecare, și decide care tip de credit este potrivit pentru tine.

   Ce înseamnă un credit ipotecar?

   Creditul ipotecar este un împrumut pe care îl faci la bancă special pentru a cumpăra, construi sau renova un apartament. Diferența dintre creditul ipotecar și alte tipuri de credite este că la creditul ipotecar garantezi cu acea locuință.

Pentru creditele ipotecare și imobiliare, poți vinde locuința fără să achiți creditul anticipat, pe baza acordului eliberat de banca creditoare. Condiția este ca suma pe care o menționezi pe acord (soldul creditului, dobânda la zi, alte comisioane) să fie virată în contul respectiv.

Poți face un astfel de credit pe maximum 35 de ani, ceea ce este un avantaj – pentru că plătești rate lunare mai mici.

   Ce este garantul ipotecar?

   Chiar dacă doar tu faci acest credit, soțul sau soția ta (dacă este proprietar) va trebui să semneze contractele de garanție impuse de bancă. Astfel, el sau ea devine garantul ipotecar.

În funcție de procedurile băncii, garantul ipotecar nu devine neapărat și codebitor. Codebitorul se obligă să plătească ratele în cazul în care debitorul nu mai plătește.

Garantul ipotecar – în calitate de proprietar al imobilului care se ipotechează în favoarea băncii – își dă acordul pentru instituirea ipotecii.

   Ce înseamnă un creditor ipotecar?

Creditorul ipotecar – în acest caz – este banca, cea care oferă banii cu împrumut cu condiția ca debitorul să garanteze împrumutul cu locuința cumpărată.

   Se poate prelua sau refinanța un credit ipotecar?

În practică, preluarea creditului se face prin vânzarea imobilului. Astfel noul cumpărător, dacă îndeplinește criteriile de eligibilitate ale băncii (nu neapărat de la aceeași bancă ce deține ipoteca la momentul vânzării), va fi proprietar și titularul contractului de credit. Preluarea, la fel ca refinanțarea, se face în baza unui acord de înstrăinare, respectiv acord de refinanțare și acord de instituire a ipotecii de rang 2, aceasta urmând să devină ipoteca de rang 1 după rambursarea creditului inițial și radierea ipotecii aferente.

Refinanțarea creditului nu presupune și schimbarea proprietarilor, se poate schimba titularul contractului de credit (de exemplu, soția poate deveni titular, din co-debitor și invers, dacă se încadrează în condițiile de eligibilitate). Creditul ipotecar poate fi refinanțat doar sold pe sold, adică nu se acordă suma suplimentară. În schimb, se poate reduce sau mări perioada de creditare.

   Care sunt condițiile pentru un credit ipotecar?

Dacă vrei să faci un credit ipotecar, există câteva cerințe din partea băncii, cel mai des întâlnite fiind următoarele:

• Trebuie să ai minimum 18 ani și maximum 65 de ani (la terminarea creditului). Pentru pensionari, se acceptă și vârsta de 70 de ani la terminarea creditului. Pentru personal MAI/MAPN pot apărea restricții de vârstă – 60 de ani la terminarea creditului. Pentru personal navigant, în funcție de bancă, vârsta maximă la terminarea creditului poate fi de 55 de ani.

• Trebuie să ai cel puțin un an vechime totală de muncă (sau 6 luni, conform procedurilor interne) și minimum 3 luni vechime la actualul loc de muncă. Dacă nu ai istoric în creditare, vechimea minimă la actualul loc de muncă poate fi și de 6 luni.

• Ai nevoie de un venit minim de 1.413 lei.

• Ai nevoie de avans de cel puțin 15% pentru un credit în lei și 40% pentru creditul în valută. 

   De ce acte ai nevoie pentru a aplica la un credit ipotecar?

Acestea sunt principalele documente pe care trebuie să le prezinți la bancă:

• Actele de identitate în original (ale tale și ale soției/soțului).

• Certificat de căsătorie/sentința de divorț (dacă este cazul).

• Actele care dovedesc că ai alte angajamente de plată (dacă este cazul).

• Adeverința de venit – îți este solicitată doar dacă nu se regăsesc informații complete în urma interogării. Dacă faci parte din personalul MAI/MAPN, va trebui să prezinți adeverința de salariu și fița fiscală cu veniturile din anul anterior.

• Actul de proprietate a imobilului.

• Documentația cadastrală.

• Polița de asigurare a imobilului.

• Alte acte pe care le cere banca – în funcție de bancă, de tipul de venit și de imobilul ce se va ipoteca.

   Care sunt avantajele creditului ipotecar?

   Are cea mai mare perioadă de rambursare

La creditul ipotecar, poți restitui banii în cel puțin 3 ani și cel mult 35 de ani. Dacă faci un credit mare, ai o perioadă lungă de timp în care poți să returnezi banii, iar rata lunară va fi implicit mai mică. Astfel, cheltuiala nu îți va afecta foarte mult bugetul lunar.

   Gamă largă de venituri acceptate

De regulă, băncile se bazează pe salarii atunci când acordă credite. Pentru un credit ipotecar, însă, poți avea venituri din mai multe activități, de la salariu la dividente, drepturi de autor, pensii, diurne, chiar și chirii, venituri obținute în afara țării.

   Gradul de îndatorare este flexibil

Gradul de îndatorare se va stabili în funcție de scorul care ți se acordă în funcție de acesta, banca îți stabilește rata lunară, ținând cont și de numărul de persoane aflate în întreținere și de obligațiile financiare active. Gradul maxim de îndatorare în 2019 nu poate depăși 40% din venitul net lunar pentru creditele în lei, respectiv 20% pentru cele în valută. Dar în cazul în care finanțarea folosește achiziționării primei locuințe ocupate de debitor, gradul maxim de îndatorare se majorează cu 5 puncte procentuale.

   Poți avea co-debitori

Majoritatea băncilor acceptă co-debitori. Pentru a obține creditul, poți primi ajutor din partea co-debitorilor, care devin giranți. Co-debitorii pot fi atât rude (soț, soție, mamă, tată, frați, surori), dar și partener de viață (chiar dacă nu sunteți căsătoriți).

   Poți face rambursare anticipată

Poți face o rambursare anticipată totală sau parțială, iar banca nu te va taxa și nu va percepe comisioane suplimentare, indiferent de tipul dobânzii (fixă sau variabilă).

   Avansul mai mare

Pentru un credit ipotecar, avansul minim este de 15% pentru creditele în lei și de 40% pentru creditele în euro. Astfel, cu cât valoarea creditului este mai mare, cu atât crește și avansul.

Totuși, avansul mai mare poate reprezenta și un avantaj, pentru că scad cheltuielile creditului, ceea ce înseamnă rată și dobândă mai mici.

   Ipoteca

Ipoteca poate fi privită ca un dezavantaj pentru că vei avea nevoie de acordul băncii pentru a închiria/vinde imobilul sau pentru a-i aduce modificări ce presupun obținerea unor autorizații.

   Asigurările obligatorii

Băncile cer întotdeauna asigurarea imobilului, care este obligatorie. În cele mai multe cazuri, băncile cer și o asigurare de viață din partea debitorului.

Programul Prima casă este o metodă prin care tinerii își pot achizitiona o locuinta, având obligativitatea unui avans destul de mic – doar 5%. Pentru un credit Prima Casă, statul garantează între 40 și 50% din împrumut, iar condiția impusă către bănci este să ofere credite mai ieftine.

   Care sunt condițiile pentru un credit Prima Casă?

Având în vedere că programul Prima Casă este finanțat de stat, există mai multe condiții pentru a obține un astfel de credit:

• Să fii cetățean român

• Să nu deții nicio locuință în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul/soția sau dacă deții deja o locuință în aceste condiții, aceasta să aibă o suprafață utilă mai mică de 50 m² și să nu fie dobândită prin Program

• Să nu ai credit ipotecar

• Să ai cel puțin salariul minim pe economie – 1.413 lei

• Să ai minimum un an vechime în muncă și cel puțin 3 luni la actualul loc de muncă

• Să ai vârsta minimă impusă de bănci (18-25 de ani) sau vârsta maximă la finalul creditului (63-65 ani)

Condițiile de eligibilitate sunt similare creditului ipotecar din punct de vedere venituri, însă trebuie să nu deții în proprietate exclusiva sau împreună cu soțul sau soția un imobil cu suprafața utilă mai mare de 50 mp.

   Care sunt actele necesare pentru dosar

• Actul tău de identitate – original și copie

• Actul de identitate al partenerului/partenerei – original și copie

• Copie după certificatul de căsătorie (dacă este cazul)

• Documente pentru a atesta salariul tău și al partenerului/partenerei (unde este este cazul)

• Antecontract de vânzare-cumpărare între vânzător și cumpărător în original, care să ateste achitarea avansului

• Actele de proprietate ale locuinței

• Extras de Carte Funciară

• Declarație pe propria răspundere autentificată, care să ateste că la data solicitării creditului nu deții nicio locuință mai mare de 50 mpu

Documentele necesare sunt asemănătoare, cu diferența că la creditul Prima Casă trebuie să aduci și:

• Declarație notarială care să ateste că nu deții deja în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul sau soția un imobil sau dacă deții deja o locuință în aceste condiții, aceasta să aibă o suprafață utilă mai mică de 50 mp și să nu fie dobândită prin Program

• Declarație prin care afirmi că nu ai (nici soțul/soția, dacă este cazul) în derulare un credit ipotecar

• Antecontract/ Promisiune și, dacă este cazul, acte adiționale la antecontract – în original

• Extras de Carte Funciară de Informare (dacă imobilul este finalizat și are număr cadastral) – în original

   Care sunt avantajele creditului Prima Casă?

• Are cel mai mic avans: doar 5%

• Dobânda este destul de mică (ROBOR la 3 luni + marja de maximum 2%).

• Taxe notariale mai mici

   Care sunt dezavantajele creditului Prima Casă?

• Există multe condiții impuse ca să obții creditul

• Durează mult până obții creditul și ai nevoie de un dosar cu multe acte atunci când aplici

• Există un depozit colateral în valoare de 3 rate de dobândă

• Imobilele achiziționate prin Prima Casă nu se supun Legii Dării în Plată

• Există interdicție de vânzare pentru 5 ani din momentul achiziționării, exceptând situația în care creditul se achită anticipat din surse proprii.

• Anual se plătește un comision de gestiune către FNGCIMM

• Locuința pentru care se solicită creditul trebuie să se încadreaze în una dintre clasele A, B sau C de eficiență energetică

• Să te obligi că vei asigura locuința împotriva tuturor riscurilor

   Concluzii

Aceste două tipuri de credit sunt printre cele mai avantajoase dacă îți dorești un apartament doar al tău. Acum, că știi care sunt toate avantajele și dezavantajele, poți lua o decizie sigură.

    Postat de  Mircea Vinteanu - Realtor & CRS -

      Elite Imobiliare  Constanta